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戴德梁行2013年大連房地產市場回顧與展望
2013年，大連穩中求進全力保持經濟穩定增長。前三季度，大連全市實現地區生產總值5,510.5億元，增幅為9%，高於全國平均水平7.8%。各項經濟指標中，投資和消費均不同程度上漲，大連城市基礎設施投資快速增長，完成基礎設施投資1420.9億元，同比增長35.1%，占全市投資比重的26.9%。社會消費品零售總額1,836.3億元，同比增長13%。年初"國五條"政策出臺，在嚴厲調控背景之下，大連房地產投資依然保持快速增長， 1-10月，全市房地產開發完成投資額1,413.4億元，同比增長25.2%，高於全省4.4個百分點。
土地市場
土地市場連續走低，土地價格穩定發展
2013年，房地產市場受"新國五條"調控政策影響，大連市內七區(中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區含高新園區、旅順口區、金州新區及保稅區)土地市場連續4年走低。成交土地面積及規劃建築面積分別比去年同期下降19.6%和37.4%。內地知名開發企業保利、萬科、龍湖、華潤置地等均繼續在大連市中心區擴張。
從土地成交區域來看，金州新區繼續保持2012年成交勢頭，共成交土地208萬平方米，占到市內七區土地成交量的45%，未來2-3年，金州新區將是房地產開發重點區域。
土地價格方面，市內四區及高新園區平均樓面地價較2012年上漲3.67%，價格基本保持穩定。中山區樓面地價達到7,104.3元/平方米，同比漲幅達27%，東港區2塊樓面價超過萬元的低密度旅遊商業用地的成交是導致該區域地價快速上漲的首要原因。
住宅市場
"價格理性回歸、銷售量穩步增漲"是2013年大連房地產住宅市場的明顯特征二手車貸
2013年1-11月，商品房成交量呈現出 "快速增長"趨勢。大連市內四區(含高新園區)共成交商品住宅269.18萬平方米，同比上漲28%。其中，甘井子區作為主力銷售區域，銷售總量達206萬平方米，同比上漲24%，占市內四區總銷量的76%。大連市內四區(含高新園區)成交價格為11,230元/平方米，與去年基本持平，同比漲幅僅為1%。但中山區由於東港區高端項目(龍湖水晶酈城、中庚當代藝術、朗豪東港等)集中入市本年度成交均價已達到19,935元/平方米，同比上漲15.4%。
戴德梁行認為從全年走勢看，市場價格平穩、購房需求不斷增加的原因主要有以下幾點：
1.階段性購房需求釋放：隨著近幾年政府頒佈的多輪地產調控政策，購房者從觀望、沉寂逐步走向理性的認知與接受，在經歷瞭"以靜制動"的理性觀望後適時入市， 2012年下半年開始市場需求較為活躍，交易量快速回升， 2013年仍然延續2012年下半年的快速去化趨勢，銷售量穩步增長；
2.地方利好政策的助推：今年3月1日執行的 "大連市戶籍準入規定"中將之前的"購房款"作為落戶標準調整為 "購房面積"，鼓勵購房者進入房地產市場，成為助推大連市2013年樓市銷量不斷增加的利好因素之一；
3.開發商以價換量推動需求：2013年大連開發商更趨向以快速消化為原則，在價格穩定基礎上退出各種優惠活動，價格理性回歸的情況下大連市出現瞭商品房成交迅速增長的局面。
資料來源：DTZ 戴德梁行研究部
政府優化供應結構，市場穩中有升將是2014年大連樓市基調
1.十八屆三中全會後新一屆政府對房地產市場發展思路已經顯現：即市場與行政逐漸分開，行政權力逐步下放地方政府，未來調控政策將更具針對性與差異性。大連雖為高房價城市，但市場價格相對穩定，因此2014年將是大連房地產市場的優化之年。大連政府2014年調控政策也將工作重心集中在調整市場供應，繼續推進廉租房建設之上。2014年，大連房地產市場將繼續良性發展。
2.2014年的大連住宅市場仍將以"穩"字為主，住宅市場需求將繼續保持穩步上漲的態勢，基本達到一個合理增長速度，不會出現暴漲或暴跌現象，整體成交量預計與2013年成交量相當，而房價增長將主要由於成本和通貨指數的自然上漲而推動。
以金州新區為代表的北部區域將成開發重點
2014年，開發熱點區域將集中在城市發展導向的北部區域，大連的城市發展規劃已經基本成型，城市北部的體育新城、金州新區、普灣新區等區域的發展利好效應逐步顯現。尤其是金州新區，近幾年土地成交活躍，隨著渤海大道、金普城際鐵路的建設，該區域與主城區距離不斷拉近，將成為繼高新園區之後又一供應熱點區域。
寫字樓市場
甲級寫字樓需求快速增長，新商務區地位不斷鞏固
2013年，上方港景寫字樓投入市場，成為本年度大連市入市的唯一甲級寫字樓項目，其向市場新增供應面積6.17萬平方米，市場整體存量達到73.6萬平方米。受2012年項目集中入市的影響，2013年初，市場空置率達到30%，但宏觀經濟趨勢穩定，企業租金承受能力不斷提升，促使甲級寫字樓市場需求旺盛，年吸納量達到7.77萬平方米，同比上漲36%，2013年底的市場空置率降到25%。
大連甲級寫字樓的租金水平基本穩定， 2013年底，甲級寫字樓的成交租金為109.46元/平方米/月(不含物業費)，與去年基本持平。受到競爭項目增多的影響，市場對租金上漲的心理預期放低，新入市項目對區域租金拉升程度有限。
從區域市場來看，東港和星海灣區域是本年市場需求的熱點。作為東港首個甲級寫字樓，2013年，萬達中心實現快速吸納，入駐率從年初的不足10%一路攀升到年底的50%以上，年度吸納量達到2.2萬平方米，說明市場對東港區域的前景逐漸看好，企業入駐信心增強。同時，星海灣區域以消化存量為主，由於物業成新度高，周邊配套齊全，入駐率持續上升，特別是下半年，入駐率提升將近10個百分點。相比之下，青泥窪橋區域的寫字樓市場可提供空間有限，市場需求基本穩定。
商務區多點開花，多元化發展勢頭強勁
未來兩年是東港商務區開發的關鍵時期，目前規劃的寫字樓面積超過100萬平方米。同時，星海灣和凌水灣區域的開發節奏加快，新星星海中心項目、石油大廈項目、綠城深藍中心寫字樓項目將增加星海灣區域的商務氛圍，凌水灣的南海中心項目也在加緊建設，有望2015年投入使用。除瞭各主要商務區，以現有商業區為基礎的區域性商務中心也初步形成。隨著紅星財富廣場入市，華南區域的寫字樓面積超過5萬平方米，成為大連北部的區域性商務集中區。現代服務業大廈也成為西安路區域的商務地標，未來這些區域性的商務中心有望繼續擴大，商務功能將逐漸豐富。
銷售型寫字樓供需兩旺，未來競爭激烈，租賃型市場將繼續穩定發展
銷售型寫字樓在大連方興未艾， 2013年以前，大連的銷售型寫字樓市場規模有限，物業品質較低。2013年，大連新入市的銷售型寫字樓規模就達11萬平方米，物業品質也有顯著提升。從銷售速度來看，市場全年去化2.6萬平方米，銷售率達到19.3%。可以說，無論是市場規模，還是銷售速度，2013年的市場情況均實現瞭歷史突破。從銷售價格來看，2013年大連銷售型寫字樓的平均價格達到2萬元/平方米，從區域分佈來看，東港和星海灣區域是銷售型市場的供應主力，分別占到市場份額的41%和29%。從客群來看，實力型金融投資企業和貿易企業是銷售型寫字樓的主要買傢，購買者以自用為主。隨著房地產限購令的執行，寫字樓市場中也開始出現以投資為目的的購買行為，但受市場前景不確定的影響，投資者多熱衷售價較低的小戶型產品，以降低市場風險。
2014年，中航國際廣場的6E寫字樓、裕景大連中心寫字樓、國泰港匯中心、南海中心等銷售型寫字樓有望集中入市，市場規模接近20萬平方米，呈現出旺盛的供給，未來2-3年，將是寫字樓銷售市場競爭最激烈的時期。而純租賃甲級寫字樓項目從目前需求走勢及潛在供應來看，將繼續保持穩定發展。
商業市場
知名項目填補新區商業空白，商業格局向"多中心"轉變
2013年，大連的零售商業市場穩步發展，商業存量和租金方面並無顯著變化，但多個新興商圈的成型為大連商業市場註入瞭新的生機。2013年5月，高新萬達廣場正式開業，填補瞭西部城區商業地產上的空白，初步解決瞭高新區人口密度與商業分佈不協調的矛盾。2013年11月，辛寨子的樂都匯購物中心正式投入運營，帶動瞭機場新區的商業發展。除今年已開業項目之外，未來2年內開業的潛在項目亦將改寫大連商業地產的格局。首先，備受關註的恒隆廣場於11月提前封頂，2015年它的開業將帶動長春路商圈的進一步發展；而東港商務區凱丹天地、綠地中心等項目亦初現雛形，其國際化的高端商業定位將與人民路的繁榮景象遙相呼應；安盛億合城、華潤五彩城等新項目的入市將繼續擴大華南商圈的影響力；百年港灣•奧特萊斯作為大連首個世界名品折扣中心，亦將提高香爐礁商圈的核心競爭力。隨著這些新項目的陸續面市，大連商業格局將由傳統的青泥窪橋、西安路"雙中心"向"多中心"發展格局轉變。
業態組合及運營水平升級，外資項目將成為市場焦點
伴隨著大連新興商圈的崛起，傳統商圈也在不斷升級改造。首先是業態組合的調整，為減少電子商務對商業的沖擊，各大賣場不斷的進行業態調整，不同程度上增加餐飲、生活傢居和休閑娛樂業態的比例，更加重視體驗式消費。如和平廣場除增大餐飲比例外，又將三樓近50%面積規劃為兒童體驗區，引進多傢兒童娛樂城，早教中心等。中山區正在招商的一方國際、國泰港匯中心規劃的餐飲娛樂比例亦超過50%。百年港灣•奧特萊斯、恒隆廣場也分別引進瞭國際化的真冰場這一娛樂業態，填補大連商業市場的又一空白。其次是運營商層面的調整，為應對日益復雜的商業發展態勢，增強自身競爭力，許多持有型商業開始引進海外資本，如長春路百盛被澳洲基金公司收購，變身悅薈廣場，為市場註入新的生機。隨著海外資本介入，傳統集中式商業的檔次亦隨之提升，如天興羅斯福、和平廣場將一些非連鎖經營品牌的店鋪逐漸淘汰或向高樓層轉移，同時引進瞭眾多首次進入大連甚至是東北市場的國際品牌。購物中心"Shopping mall"的逐漸壯大，表明大連商業物業市場逐漸走向成熟。
可以預見，未來幾年，外資商業項目將成為市場焦點。柏威年商業中心，大連恒隆廣場、凱丹天地等大土地貸款苗栗公館土地貸款型商業的入市或將打破本地企業的壟斷地位，為大連商業市場帶來更多的品牌選擇和理念創新，為多元化發展提供機遇。
軌道交通提升商業價值預期，銷售型商業倍受青睞
與大型持有型商業市場逐漸成熟相對應，今年以來社區配套型商鋪亦大行其道，除傳統住宅底商之外，市場上亦出現瞭一些規劃更為超前的商業街產品。華潤置地廣場、金地藝境、保利西山林語、遠洋榮域、星海都匯等多個項目均在商品住宅周邊配備融合餐飲、購物、休閑、娛樂等功能於一體的商業街。這種商鋪產品較為稀缺，大部分項目又位於即將開通的地鐵沿線，在住宅市場受抑制的政策環境下受到更多投資者的青睞，與同小區住宅相比去化速率較高。而在較為成熟的地段，商鋪市場亦日益緊俏，在中山區有一些地段好的商鋪開盤即售罄。人民路二七商圈，個別新入市商鋪售價達到6-7萬元/平方米，價格較前兩年的3-5萬元/平方米大幅度增長。可以預見，未來，位於成熟商圈內或地鐵沿線的商鋪仍具有較大增值空間。
總結與展望
住宅市場穩定發展，商業商務市場不斷升級，道路/軌道交通助推沿線價值提升
回顧2013年，大連住宅市場在嚴厲的政策環境下仍保持穩定發展態勢，未來幾年將繼續優化結構，健康發展，寫字樓及商業市場正打破瓶頸，實現多元化發展，為城市建設增添更多活力。
2014年，道路及軌道設施建設將成為影響房地產市場的重要因素。預計，河口至旅順新港的202路延伸線及渤海大道一期工程將於2014年初實現通車，2014年下半年，在建的地鐵1、2號和金州九裡至普灣新區城際鐵路都將建成試運行。至此，旅順口區、金州新區及普灣新區將全部納入大連軌道交通版圖，軌道交通將大大縮短周邊城區與主城區的時間距離，為沿線區域價值的提升創造更多機會。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/11022576644.shtml
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