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北京279處裸露地塊背後利益糾纏 面積等於80座故宮
近日，北京市市政市容委網站上公佈瞭一則消息，從今年4月底開始，北京市對很多"征而未建、拆而未建"的地塊，進行摸底並明確責任。據統計，全市"征而未建、拆而未建"總面積超過5800餘萬平方米，幾乎相當於80個故宮。
這些征地、拆遷之後多年沒有動工的地塊，久而久之竟成瞭露天垃圾場。中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲在接受本報記者采訪時表示，這些地塊的成因很復雜。傷疤背後是復雜交織的利益。
279塊裸露地塊已經成為這座城市的傷疤。
城市中心的難題
經過排查，北京城六區有220處征而未建、拆而未建地塊，郊區縣有59處類似地塊。為何越處於城市中心的土地，倍顯珍貴，利用起來難度卻越大？
北京西城區(舊宣武區)菜市口附近就有4處征而未建、拆而未建的地塊，分別是位於菜市口東南角的大吉危改項目(一期)，位於菜市口西南角的菜西危改小區一期、二期和三期。
過去老宣武區的拆遷，一般是先拆人口密度低的地方，因為拆遷成本低。然後從廣安門外由西向東拆，最後拆到中心地區。值得一提的是，兩廣路拓寬時拆掉瞭20多個明清會館，宣武門外大街和菜市口大街拓寬時又拆掉瞭20多個。
2005年，大吉片、菜市口西片、棉花片三個危改項目幾乎同一時間啟動。據瞭解，大吉危改工程所在地，曾經是戊戌變法的紀念地。共涉及1處市級 文物保護單位和8處文物普查登記項目，其中，4處原址保護，包括康有為故居、梁啟超舊居等；5處異地遷建，包括《每周評論》舊址、潮州會館等。菜市口西片 危改共涉及兩處文物普查登記項目。
一方面是文物保護，另一方面是日益增長的拆遷成本。"大吉危改項目"的開發商是中信地產各家銀行二胎房貸利率貸款全省皆可處理北京公司。記者在現場看到，待拆遷的平房 被圍墻包裹起來，和近處的新樓房形成瞭鮮明的對比。已經建成的中信城二手房叫價已超過6萬元/平方米。據瞭解，到2012年，大吉危改拆遷補償已漲到8萬 元/平方米，但部分居民原有房屋面積較小，如有戶居民房屋面積隻有16平方米，認為補償的拆遷款無法買到合適的住房，因此選擇瞭留守。這樣的居民不少，中 信城後期的拆遷便耽擱下來。
大龍地產的一紙公告，從另一角度反映出老城區地塊整理的艱辛。5月25日，大龍地產公告，出售瞭一個尚在拆遷中的項目，即北京棉花片危改區"大 龍新都"項目，位於西城區虎坊橋西北側，地處二環內黃金地段。項目規劃總建築面積16.29萬平米，使用性質包括住宅、商業和辦公。
資料顯示，2004年11月10日，大龍城鄉與中融公司簽訂協議，共同開發中融公司擁有的"大龍新都"項目。2005年3月24日，大龍地產從 大股東大龍城鄉手中接手"大龍新都"項目。8年過去，大龍地產為項目投入資金共計7.77億元，但總共拆遷戶數602戶，目前僅完成拆遷243戶。按照這 個速度，拆遷還需要10年。
一位不願透露姓名的國企開發商對本報記者說，曾經去調研過棉花片區危改項目，已有居民補償款已要價千萬。而政府和開發商簽訂的協議裡有最高限價，開發商承受的成本是有限的。最後該項目隻好擱置。
2005年之前還有協議出讓的土地，開發商拿到的地塊並非凈地，需要自己整理、拆遷。許多項目開發瞭一部分後陷入停滯。典型的項目包括新世界中國在崇文門的地塊，凱德置地在東四環慈雲寺橋的地塊，以及泛海集團在東風鄉的地塊。
北京黃金灣投資集團市場營銷中心總經理黃光輝認為，有些土地，是開發商在變相囤地，等待地塊升值；有些則是因為政府各種配套還沒到位。鄒曉雲指 出，有些地塊上市受阻，是因為政府將生地變熟地的過程太長所致，政府的工作效率有待提高。一位民企開發商告訴本報記者，據他瞭解，朝陽區待整理上市的土地 最多。
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早在2008年奧運會之前，北京京廣中心西側，有一幅被稱作"關東店甲2號"的"征而未建"地塊，經呼傢樓街道辦事處與開發商達成一致，決定由 街道辦出資對土地進行簡單的清理和鋪設，建設成為臨時停車場。等地塊正式開工後再無償歸還開發商。不過，那幅地塊還沒有開工的消息。
在朝陽區關東店，萬通中心和朝外SOHO北側，也有一幅面積不小的地塊，被用於停車場至少已經六七年瞭。它的旁邊，是整齊排列的多層居民樓。記者問過收費員，他說不清楚這塊地的來歷，更不知道何時會動工。
和城中心的土地難題相比，位於郊縣的土地問題似乎更易解決。近兩年時間裡，北京市通州區在六環線東南角的臺湖鎮一次性地拆掉瞭14個村子、16800多人、2000多傢企業，其中還包括1.3萬多畝耕地，最終換來瞭17.21平方公裡的"一張白紙"。
賣地按鈕開啟後，臺湖區域掛拍地塊的樓面價已經高達1.4萬元/平方米。這個被稱為北京市最大的單體土地儲備項目，兩年之前是以軌道交通等基礎 設施建設的名義，由北京市土地儲備整理中心和通州區分中心聯合投資360億元進行拆遷的。拆遷以後，這裡就變成瞭北京環渤海高端總部基地的項目用地。
"如今地方政府的開發思路大多是建新城，而避開舊城改造的問題。"鄒曉雲說，而建新城比舊城更容易。
北京大學國傢發展研究院教授周其仁對本報記者說，在城鎮化建設中，更加缺乏的是管理大城市的智慧。人口向一線城市增速湧入，已經成為重要趨勢。北京人口有可能達到5000萬，如何解決大城市的承載力，更高效的利用大城市的土地，更需要智慧。
北京城區土地和商品房都面臨供不應求的矛盾。但那些裸露的龐大面積的地塊，卻日復一日地在曬太陽。業內人士分析，那5800餘萬平方米的裸露地 塊，保守按容積率2來計算，可建超過1億平方米的商品房。但我們一邊在喊商品房供應不足，一邊卻對這些寶貴的城市中心地塊無動於衷。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-06/08022243104.shtml
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