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內容來自sina新聞
興潤崩盤致樓市風聲鶴唳 三四線或將現一地雞毛
興潤置業多米諾 地產隱形債務一石激房屋二胎利率利率多少免費諮詢試算起千層浪
3月的浙江奉化春寒料峭，當地是國內有名的水蜜桃之鄉。每到夏天采摘季，都會有大批外地人來嘗鮮。不過今年，有一批特殊的外地人已經提前趕來，這些人的身份就是記者。
"這幾天每天都要接待一批記者，沒想到一傢房地產企業出事會引起這麼大轟動。"這幾天，奉化市委宣傳部都如臨大敵，時刻準備應對新冒出來的"負面輿情"，一位官員向《華夏時報》記者直呼快吃不消瞭。
近日，奉化本地龍頭開發商興潤置業因資金鏈斷裂而處於崩潰邊緣，其老板沈財興、沈明崇亦因涉嫌非法吸收公眾存款罪被起訴。事實上，開發商資金鏈斷裂從去年下半年開始就頻頻上演，但興潤置業卻是近年曝光的規模最大的一起開發商崩盤案。
禍起舊城改造
3月20日，興潤置業開發的高檔樓盤桃園府邸工地上並沒有施工隊的身影，售樓處裡也是空無一人，隻有一些被拆得七零八落的腳手架。
據興潤置業公司一位內部人士透露，實際上桃源府邸早在2012年就已經開盤銷售，到目前已經基本賣光瞭，估計隻剩下幾套。而他們開發的陽光茗都、陽光水岸銷售情況也不錯，隻有香山美邸普通住宅銷售狀況不是太好。但是房子賣掉瞭，交付卻成瞭大問題。
資料顯示，桃園府邸本來定於2013年底交付，但最新計劃顯示，交付日期已經延後到2014年底，而上述人士坦承，到今年底能否交付仍然說不準。
即便如奉化市金融辦公開的材料稱，興潤置業存在2.4億元"疑似假按揭"，然而無論如何，這些房子都已經賣出，開發商的建設資金本來不應該存在問題，但桃園府邸現在卻處於爛尾狀態，那麼這些售房資金都到哪裡去瞭呢？
據當地銀行一位知情人士猜測，興潤置業的資金鏈斷裂很可能因為是陷入長汀村舊城改造項目中。該項目本來是2004年由當地的另外一傢開發商洛茲置業代建，並承擔拆遷補償等工作。截至2007年，洛茲置業一共交付瞭兩批次的安置房，但之後卻中途退出，並由興潤置業接手。
據長汀村委會方面稱，興潤置業一共代建瞭18萬平方米安置房，建設成本投入達五六億元，目前大部分人已得到安置。但洛茲集團董事長羅奇華稱，由於村民對拆遷補償有異議，後期用於商業開發的130畝地塊拆遷進展緩慢，之後他們不得不退出。
據奉化市政府一位主管官員和長汀村委會人士的介紹，當時的交接完全是由洛茲置業和興潤置業洽談，價格也都是雙方自己談的。
不過上述說法卻被羅奇華否認。"長汀項目跟我們沒有關系，這是政府引導的，我們跟興潤是沒有關系的。"羅奇華稱。
上述鄞州區金融辦人士也證實："洛茲退出後，政府給的錢還給政府，他退出後誰來開發，就與洛茲無關瞭。"
從時間上看，興潤置業並沒有其他大的投資項目，而其資金鏈問題恰恰就是從接手長汀村項目後出現的。
實際上，與目前的土地整理大多由地方土地儲備中心負責不同，當時很多地方的征地拆遷、整理都交給企業負責，引發瞭大量的征地拆遷矛盾，而興潤置業當時遇到的正是這種問題。
在該項目移交給興潤置業後，後者卻面臨瞭與洛茲置業同樣的問題，但卻沒能像洛茲置業那樣順利退出。不過究竟興潤置業在長汀村項目中投入瞭多少資金，目前還不得而知。
高利貸泥潭
事發前的興潤置業算是當地的龍頭企業，其成立於2000年9月5日，註冊資本4億元，法人代表沈明崇，實際控制人是其父沈財興。他們祖籍寧波象山，但一直在奉化做房地產生意。據瞭解，沈財興名下還有多傢企業，但興潤置業卻是奉化當地最大的房地產企業，其開發過的陽光茗都、 香山美邸、桃源府邸均為高檔樓盤。
當地知情人士稱，興潤置業2006年營業收入就高達25.01億元，在寧波百強企業中位列第33位，躋身寧波本土房產建築類企業前5位，而且公司不但自己拿地，還由自己的建築公司承建，沈財興對工程質量把關比較嚴格，所以公司的樓盤在當地口碑甚好。
然而興潤置業輝煌的外表卻掩蓋瞭千瘡百孔的資金鏈條。
2013年11月23日，沈財興被當地公安以涉嫌集資詐騙罪拘捕；今年1月24日，其子沈明崇以同樣罪名被拘捕，興潤置業的資金黑洞此時才得以曝光。
3月18日，奉化市金融辦發佈消息稱，截至目前興潤置業的35億元債務中，銀行逾24億元，涉及銀行共16傢，分佈在奉化、寧波、杭州三地。
據瞭解，壓垮興潤置業的實際上是沉重的民間借貸，債務總額約5億元，借款利息基本為年利率18%-36%，另外還有非法吸收的公眾存款7億元。截至案發，興潤置業的資產總額僅有30億元，處於資不抵債狀態中。
實際上，民間借貸一直就是高利貸的代名銀行二胎借貸詞，這也是很多民營企業經營陷入困境的最烈"毒藥"。在江浙地區，不少曾經輝煌過的民企，甚至是一些上市公司，都有因陷入民間借貸不可自拔的慘痛案例，而興潤置業的資金鏈斷裂早在四年前就已現征兆。
2008年前後，興潤置業以代建方式接盤奉化市區域內的長汀村舊城改造項目，但是由於拆遷工作進場緩慢，導致開發成本大幅超支，興潤置業在建成5棟安置房之後已無力繼續開發下去。據知情人士稱，2010年後，為瞭保證長汀村項目順利推進，市政府曾多次召集金融機構開會，要求所有銀行維持現有授信，降低利率，不得壓貸遲貸，並且拿出財政資金給予轉貸。
不過對於上述表述，市政府一位主管官員表示，沒有查詢到相關會議紀要，而且稱政府不會行政幹預企業的市場行為。建行寧波分行相關負責人士也向記者表示，在案發前，他們並不知曉興潤置業的狀況，政府也沒找他們開過會。
而事實上，興潤置業之所以敢於借高利貸，就是因為銀行出於風險考慮，幾年前就已經基本停止給興潤置業新增貸款，而興潤置業已經多次出現逾期付息的情況。
樓市風聲鶴唳
興潤置業事件的曝出讓奉化市政府倍感壓力，當地一位官員見到記者亦是一臉愁容。
在數十億債務和大批銀行、企業、個人債權人的壓力下，奉化市政府不得不出面進行協調。據瞭解，該市已經成立瞭以常務副市長為首的應急處置小組，專事處理興潤置業債務問題。
建行寧波分行方面有關人士向記者表示，市政府曾在3月13日召集各傢債權銀行開過協調會，但隻是初步溝通，並沒有形成處置方案。
而上述奉化市官員也向記者一再強調："涉及債權人太多，情況也很復雜，不可能給出時間表，希望外界不要給太大壓力。"
"在我們看來就是一個普通的企業債務問題，怎麼會出現這麼大的反應，連外媒都來采訪，其實我們這裡樓市還比較穩定，並沒有出現太大的波動。"該官員向記者表示。
盡管奉化市政府努力嘗試淡化處理興潤置業事件，並一再強調這隻是個案，但事實上，這是國內樓市風聲鶴唳的縮影。在房價方面，奉化市也有出現拐點的跡象。吉屋網奉化頻道監控數據顯示，奉化住宅均價在2013年5月和6月躍過1萬元/平方米大關，但此後近一年裡逐漸走低，到今年1月份僅有不到7000元/平方米。
事實上，這一波樓市調整風聲從去年溫州樓市重挫傳蕩開來，隨後杭州、常州、南京等地紛紛出現樓盤降價促銷的信息，但市場多數觀點認為這些隻是個案。如世聯行(16.68, 0.00, 0.00%)在其報告中就稱："大部分樓盤都還處在觀望的狀態甚至根本不會考慮降價。並沒有像網上寫得那麼誇張，這是屬於主動性及對市場預見性的降價，不屬於恐慌性降價。"
客觀來講，上述樓盤暫時還不存在資金鏈斷裂的問題，但興潤置業事件卻暴露瞭開發商資金鏈的脆弱。
"興潤置業事件真正的風險在於，可能引發三四線城市房地產信托風險的大規模爆發。"重汽房地產公司一位人士表示。
實際上，除瞭興潤置業外，近期國內曝出的開發商資金鏈斷裂的案例層出不窮。3月20日，世聯行發佈瞭題為《調整壓力顯現》的研究報告，其基調也從此前的樂觀轉為謹慎。報告稱，2013年下半年開始，隨著資金面的收緊、利率中樞的抬升，房價環比漲幅趨於放緩。
進入2014年，市場的需求開始萎縮。市場的表現並不盡如人意，成交環比和同比皆負增長，全國住宅均價同比下降3.8%，新開工面積同比大幅下降27.4%。
同時，1-2月全國銷售面積和銷售金額皆負增長，銷售均價為6774元/平方米，同比下降3.6%，其中商品住宅均價為6382元/平方米，同比下降3.8%。而1998年以來全國房價同比下降隻發生在四個年份，2002年、2008年、2012年和2014年，彰顯當前市場的疲軟態勢。
"三四線城市整體供過於求，庫存高企，去化壓力較大，特別是東北區域和華東區域的部分三四線城市。"世聯行在其報告中指出，繁榮時期房價的大幅上漲，使得需求開始萎縮，市場表現出有價無量的情況。隨著量價的持續背離，房價開始下跌，市場的供應則隨著前期項目的竣工仍慣性增長，不過不久也開始萎縮。而報告將當前的市場形容為"已經處於繁榮小周期的末端，風光過後，滿地雞毛"。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-22/08272656761.shtml
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